Bündner Wohneigentum

Zeitschrift des Hauseigentümerverbands Graubünden

Ausgabe 119 | November 2022

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Braucht es einen Mietpreisdeckel?

Regulierungen im Mietwohnungsmarkt sind historisch betrachtet ein häufig verwendetes Instrument. Das Thema «preisgünstiger Wohnraum» stellt dabei ein zentrales Bedürfnis der Gesellschaft dar.

Dabei sind die Diskussionen zum Thema geprägt von individuellen Wünschen und Bedürfnissen und resultieren immer in emotionalen Grundhaltungen. Dies wird noch verstärkt, je höher der Anteil der Mieter ist, welche von Mietzinsen und deren Entwicklung direkt betroffen sind.

Warum wurde / wird reguliert?

Regulatorische Eingriffe werden dann getroffen, wenn eine unerwünschte Situation eintritt. So musste in den Nachkriegsjahren massiv in Objektförderung investiert werden, um der Bevölkerung überhaupt genügend Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Weiter wird speziell dann der Staat angerufen, wenn sich die Mietzinsen während einer kurzen Zeit schnell erhöhen. Die Ursachen werden jedoch durch lediglich regulatorische Eingriffe nicht bekämpft. So hat eine Einführung einer Mietpreisobergrenze – wie in Berlin – einen kurz- und langfristigen Einfluss auf das Angebot und die Nachfrage. In einem funktionierenden Markt, wie der Schweizer Markt bezeichnet werden kann, führt dies zwangsläufig zu einer marktwirtschaftlichen Verzerrung und zur Verknappung des Angebots aufgrund des Attraktivitätsverlusts aus Sicht der Investoren.

Im Weiteren werden sich die Renditen gegenüber den Investitionen reduzieren, was mittel- und langfristig die Substanz der Bauqualität des Immobilienparks Schweiz leiden lässt. Dies zeigt sich beispielsweise in Genf, wo aufgrund von zusätzlichen Regulierungen im Bereich der Investitionen und deren Umwälzung auf die Mieter falsche Anreize gesetzt werden und so die Bauqualität sowie der Unterhalt vernachlässigt werden. Ein solcher staatlicher Eingriff macht deshalb lediglich bei einer wirtschaftlichen Instabilität Sinn, da in Krisen das Wohnen meist zu teuer wird.

Ein Blick ins Ausland

In Ländern, in denen die Mietpreiskontrollen der ersten Generation angewendet wurden, so zum Beispiel in den USA, kann man sehen, dass mit einer Mietpreisbegrenzung nicht das gewünschte Ziel erreicht wurde. Die Mietpreisdeckelung in Grossstädten kann flächendeckend und international als gescheitert bezeichnet werden. Die Effekte von Regulierungen sind langfristig eine hohe Anzahl an alten Wohnungen mit schlechtem Ausbau­standard und schlechter Bausubstanz. Der Mietpreisdeckel, welcher in Deutschland bereits seit 2015 besteht, wurde in Berlin Anfang 2020 nochmals verschärft. Diese Verschärfung hat jedoch bereits heute fehlende Investorenanreize und «Ghettoisierung» zur Folge.  

Blick ins Inland

Die Einführung einer schweizweiten Mietpreisdeckelung ist in Agglomeration- und Landgebieten aufgrund der bestehenden, in den letzten Monaten steigenden Leerstandsquote ohnehin nutzlos, da die Nachfrage bereits heute vor allem in peripheren Gebieten durch das vorhandene Überangebot problemlos gedeckt wird und die Preise dadurch auch in Zukunft tendenziell sinken dürften. In den Grossstädten wird durch die Mietpreisentwicklung der Nachfragedruck noch höher. Natürlich profitieren die bestehenden Mieter von einer solchen Lösung, neue Mieter oder Umzugswillige sehen sich jedoch mit hohem Suchaufwand und steigenden Mietkosten konfrontiert. Auch Expertenbefragungen bei allen politischen Lagern haben ergeben, dass ein Mietzinsdeckel das falsche Instrument zu sein scheint.

Ein Mietzinsdeckel ist für die Schweiz ungeeignet.

Deregulierung oder Regulierung

Die Frage stellt sich somit, braucht es überhaupt eine dermassen hohe Regulierung des Mietwohnungsmarktes oder ist in der Schweiz eher eine Deregulierung vonnöten? Schweden musste beispielsweise aufgrund des durch Regulatoren entstandenen schädigenden Schattenmarktes erst kürzlich eine Deregulierung einführen. Auch eine Umfrage bei einigen Experten hat aufgezeigt, dass eine Deregulierung Sinn machen kann – alle Experten waren sich aber einig darüber, dass es Grundregulatoren braucht.

Ist unser System zu komplex?

Das heute gültige Schweizer Mietrecht ist sehr komplex. Entsprechend sehen auch Experten darin ein Problem. Laien sehen sich ohnehin oft überfordert in der Praxis, weshalb hier Anstrengungen unternommen werden könnten, dass gesamte Schweizer Mietrecht zu vereinfachen. Speziell die Definition der «missbräuchlichen Miete» führt in der aktuellen Rechtsprechung immer wieder zu Problemen. Eine Deregulierung im Sinne von einem einfacheren und klaren Mietrecht, das für jedermann verständlich wäre, könnte sich somit positiv auf den gesamten Schweizer Mietwohnungsmarkt auswirken.

Mietzinsdeckel für die Schweiz ungeeignet

Diverse Analysen und Expertenmeinungen zeigen immer wieder auf, dass die Schweiz im Grundsatz einen gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt hat. Es gibt jedoch kaum ein emotionaleres politisches Thema als das Mietrecht. Die politischen Verzahnungen und Positionen sind klar – eine Mehrheit für umfassende Änderungen der geltenden Regulierungen wird in der aktuellen Konstellation im Bundeshaus nicht zu mobilisieren sein. Realistisch wäre eine umfassende Reform wohl nur, wenn sich die Schweiz mit einem erhöhten wirtschaftlichen oder sozialen Druck infolge Unruhe, Krise – oder anderweitigen Szenarien (markanter Zinsanstieg/Referenzzins oder Ähnliches) konfrontiert sähe, der Leidensdruck ist hierfür aber aktuell zu klein und das politische Risiko zu gross. Somit kann festgehalten werden, dass ein Mietzinsdeckel für die Schweiz nicht das richtige Instrument ist.

Quellen: Masterarbeit «Was sind mögliche Auswirkungen von regulatorischen Eingriffen in den Schweizer ­Mietwohnungsmarkt» anhand von Erfahrungsbeispielen aus anderen Ländern.
MAS REM 2018, J. Levi, J. Bischof,
Th. Giezendanner, R. Fetz

Remo Fetz

MAS ZFH in Real Estate Management /Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder, Montana AG Liegenschaften, Chur

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