Bereits im 19. Jahrhundert wurden Überlegungen zur systematischen Erhebung von Liegenschaftswerten getätigt. Hintergrund waren zahlreiche Dorfbrände, bei welchen die geschätzten Erstellungskosten eine wichtige Grundlage für allfällige Versicherungsleistungen darstellten. Im Jahr 1887 veranlasste die Regierung eine erste Bewertung sämtlicher Gebäude im Kanton. Diese konnte allerdings infolge Ungleichheit und Unzuverlässigkeit nicht als Grundlage für die Versicherungsprämien verwendet werden. Deshalb wurde eine weitere Bewertungsrunde in Auftrag gegeben, welche jedoch nicht abgeschlossen wurde. 1912 nahm die Gebäudeversicherung ihren Betrieb auf. Diese übernahm teilweise diese Aufgaben.
In den 50er Jahren arbeiteten 236 nebenamtliche Schätzerinnen und Schätzer für die Brandversicherung. Es bestanden 165 Schätzungskommissionen mit je zwei bis drei Mitgliedern für die amtlichen Schätzungen. Zusätzlich wurden für Steuerbewertungen weitere 95 Personen eingesetzt. Schätzungen für Wälder und Erbteilungsverfahren wurden nochmals von anderen Personen durchgeführt. Schlussendlich waren im ganzen Kanton rund 850 bis 900 Personen als Schätzerinnen und Schätzer tätig.
Gründung des Amts für Schätzungswesen
Der historisch schwierige Start des Bewertungswesens, die offensichtlichen Doppelspurigkeiten, die fehlenden Fachkenntnisse sowie die Situation, dass auch in den 60er Jahren noch nicht alle Gebäude vollständig bewertet waren, führten zur Gründung des Amts für Schätzungswesen. Den Grundstein dafür legte Grossrat Peter Rechsteiner bereits 1954 mit seiner Motion betreffend «Vereinheitlichung der Liegenschaftsbewertungen für Steuer-, Brandversicherungs- und Belehnungszwecke». Der Grosse Rat behandelte die Angelegenheit nach aufwändigen Vorarbeiten am 3. Oktober 1969. Dabei verabschiedete er auch die erste Verordnung über die amtlichen Schätzungen. Das Amt für Schätzungswesen startete daraufhin am 1. Januar 1972.
Im Jahr 1997, anlässlich des 25-jährigen Bestehens des Amts, arbeiteten 37 vollamtliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, 60 nichtständige Schätzerinnen und Schätzer sowie über 800 Gemeindeschätzerinnen und Gemeindeschätzer für das Amt.
«Die Zentralisierung der Bewertungskompetenz im AIB hat sich sehr bewährt, die Bestimmung aller Liegenschaftswerte erfolgt aus einer Hand», Amtsleiter Gion-Reto Hassler.
Das heutige Amt für Immobilienbewertung
2018 fand die letzte Gesetzesrevision und mit dieser eine Umbenennung zum Amt für Immobilienbewertung (AIB) statt. Die Aufgaben sind grundsätzlich gleich geblieben: die regelmässige Bewertung aller bebauten Grundstücke im Kanton Graubünden. «Die Zentralisierung der Bewertungskompetenz im AIB hat sich sehr bewährt, die Bestimmung aller Liegenschaftswerte erfolgt aus einer Hand», sagt der Amtsleiter Gion-Reto Hassler. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind hauptberuflich in der Bewertung tätig und gut ausgebildet. Die Arbeiten werden in einem hohen Digitalisierungsgrad ausgeführt, wobei ein modernes Bewertungsprogramm zur Verfügung steht. Zurzeit beschäftigt das Amt rund 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an den Standorten Chur, Davos, Ilanz, Samedan, Scuol und Thusis. Das AIB befindet sich derzeit mitten in der fünften systematischen Durchschätzung der bebauten Grundstücke, wobei gemeindeweise vorgegangen wird und jährlich rund 18 000 bis 20 000 Gebäude bewertet werden. In diesen Revisionen werden nicht nur klassische Wohn- und Gewerbeobjekte, sondern zum Beispiel auch landwirtschaftliche Betriebe, Transportanlagen und Wasserkraftanlagen bewertet.
Bewertungen dienen als Grundlage
Die den Eigentümerinnen und Eigentümern verfügten Werte dienen einerseits der Gebäudeversicherung für einen angemessenen Versicherungsschutz. Andererseits bilden die Miet-, Ertrags- und Verkehrswerte die Basis für kantonale und kommunale Steuerbehörden und können auch als Grundlage für die Belehnung der Grundstücke herangezogen werden. Weitere Nutzer sind die Grundbuchämter und Gemeinden. Sie verwenden die Bewertungen für die Erfüllung ihrer Aufgaben wie zum Beispiel die Erhebung von Anschlussgebühren oder Zweitwohnungsabgaben.
Neben den Revisionsbewertungen erfolgen Bewertungen auch auf Antrag der Eigentümerinnen und Eigentümer. Zu diversen Fragestellungen werden auch Gutachten erstellt, zum Beispiel für die Bestimmung der Mehrwertabgabe bei Einzonungen oder für landwirtschaftliche Betriebsübergaben.
