Domanda:
Nel nostro condominio abbiamo un fondo di rinnovamento. A quanto deve ammontare questo fondo?

Risposta:
Nell’art. 712m cpv. 1 cifra 5 del Codice civile svizzero é previsto che l’assemblea dei comproprietari può deliberare la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione. Nell’art. 712l cpv. 1 CC la comunione acquista in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, come il fondo di rinnovazione. Nell’ordinamento giuridico svizzero, i dettagli che riguardano il fondo di rinnovamento (fondo di rinnovo, fondo di rinnovazione, “Erneuerungsfonds”) non sono dunque regolamentati. La costituzione di un fondo di rinnovo per legge non é obbligatoria ma é consigliabile.

Nella sentenza del Tribunale federale DTF 150 II 20 (consid. 4.3) é stato deciso che il fondo di rinnovo è un fondo speciale accantonato, accumulato attraverso contributi da parte dei condomini, che ha lo scopo di facilitare l'esecuzione di futuri lavori di manutenzione e ristrutturazione. Fa parte del patrimonio amministrativo della comunione dei condomini in quanto comunità amministrativa, che è indipendente dal punto di vista del diritto civile nella misura in cui ha la capacità di agire. La comunità dei condomini può disporre del fondo di rinnovo nell’ambito del suo scopo in modo analogo ad un proprietario con personalità giuridica. Il patrimonio amministrativo risponde ai creditori per i debiti della comunità. I singoli condomini sono quindi privati del potere di disporre direttamente dei beni amministrativi e in particolare del fondo di rinnovo. Inoltre, non possono vendere la loro quota del fondo di rinnovo separatamente, ma solo insieme alla proprietà condominiale, in quanto il diritto al fondo di rinnovo è “indissolubilmente legato alla posizione giuridica di proprietario del condominio e quindi alla sorte giuridica della proprietà comune”. Tuttavia rimane la possibilità di sciogliere il fondo di rinnovo con una decisione a maggioranza semplice della comunità dei condomini (sentenza del Tribunale federale 2C_652/2015 del 25.08.2016 consid. 4.1). Il Tribunale federale ha anche confermato che i condomini sono tenuti a dichiarare e pagare le imposte sulla loro quota di reddito e di patrimonio del fondo di rinnovo (Decisione del Tribunale federale 2P.126/1998 del 27.01.2000).

Dal punto di vista fiscale, le spese finanziarie per la manutenzione degli edifici sono deducibili dalle tasse. Questo vale indipendentemente dal fatto che il denaro venga prelevato da un fondo di rinnovo oppure che i lavori di manutenzione siano finanziati in un altro modo. Nella maggior parte dei Cantoni e nella Confederazione, i contributi effettivi versati nel fondo di rinnovo sono deducibili. Nel Cantone dei Grigioni é previsto che i contributi al fondo di rinnovo della comunione dei condomini costituiscono spese di manutenzione deducibili, a condizione che siano utilizzati solo per coprire le spese di manutenzione delle aree comuni.
Dal fondo di rinnovo non possono essere pagate spese di gestione legate all'esercizio, come acqua, elettricità, riscaldamento o gli interessi e gli ammortamenti. I contributi al fondo di rinnovo sono deducibili al momento del versamento nel fondo (e non solo quando il fondo viene utilizzato).  Se i lavori di manutenzione vengono pagati in un secondo momento da questo fondo, non è possibile richiedere ulteriori detrazioni (prassi pubblicata sul sito dell’Amministrazione cantonale delle imposte Grigioni, circolare “costi per gli immobili”, art. 35 LIG, art. 32 LIFD).

In merito all’importo da versare, l’Associazione svizzera dei proprietari di condomini (SSTV) consiglia a tutti i proprietari di versare ogni anno al fondo di rinnovo circa lo 0.4% del valore assicurativo dell’edificio. La somma totale dello 0.4% del valore assicurativo viene quindi suddivisa proporzionalmente fra tutti i comproprietari. Questo importo si basa sul presupposto che la facciata, il tetto e l’involucro di un edificio devono essere rinnovati di media ogni 20-30 anni. Nel regolamento del condominio si consiglia di inserire una formula che prevede il versamento annuale di un contributo dello 0.4% del valore assicurativo dell’edificio, almeno fin quando il fondo di rinnovo ha accumulato complessivamente circa il 6% del valore assicurativo dell’edificio. Successivamente si può fissare un importo annuale inferiore di contributo da parte dei condomini.

Per quanto riguarda l’uso del fondo di rinnovo, la comunione dei condomini può decidere nell’assemblea con le stesse maggioranze che si applicano alle decisioni: se il regolamento d’uso non prevede un quorum differente dal codice civile svizzero, per una ristrutturazione che aumenta il valore dell’immobile oppure che migliora il rendimento o l’idoneità all’uso é necessaria la maggioranza dei comproprietari e la maggioranza in base alle quote di valore (maggioranza qualificata ai sensi dell’art. 647d cpv. 1 CC).