Wenn eine Bank berechnet, ob ein Objekt für Käufer finanziell tragbar ist, rechnet sie zudem nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern wendet einen Zinssatz von 5 % an. Dies dient dazu, dass die Hypothekarzinsen auch bei einem allfälligen Zinsanstieg noch problemlos bezahlt werden können. Eine weitere Regel besagt, dass mindestens 10% des Kaufpreises als sogenannt "hartes" Eigenkapital eingebracht werden muss. Das bedeutet, es darf nicht aus der beruflichen Altersvorsorge stammen. Meistens sind für eine Belehnung von 80% zwei Hypotheken notwendig. Dabei deckt die erste Hypothek zwei Drittel des Kaufpreises ab und die zweite Hypothek den restlichen Betrag. Die zweite Hypothek kann etwas teurer als die erste Hypothek sein und muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.
Wer zur Miete wohnt, kann die Wohnkosten meist sehr leicht abschätzen, da die allermeisten anfallenden Kosten mit der Miete bereits abgedeckt sind. Wohneigentümer hingegen müssen sich hier genauer überlegen, welche Kosten auf sie zukommen.
Wie setzen sich die Wohnkosten zusammen?
Die Wohnkosten beschränken sich nicht nur auf den Hypothekarzins, sondern es fallen weitere Beträge für Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt an. Unter Amortisationen ist die jährliche Rückzahlung des Hypothekarkredites gemeint. Als Faustregel für die Berechnung der Nebenkosten gilt, dass ein Prozent des Immobilienwertes pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aufgewendet werden muss. Konservativere Schätzungen gehen jedoch teilweise von einem Anteil bis zu 2.5 % des Immobilienwertes aus. Dies ist insbesondere bei älteren Liegenschaften mit einem grösseren Renovationsbedarf sinnvoll. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung, Abgaben für Wasser, Abwasser und Kehricht, Kosten für das Brennmaterial der Heizung sowie deren Wartung (Kaminfeger, Serviceabonnement). Auch kleinere Reparaturen fallen immer wieder an und müssen bezahlt werden. Eigentümer einer älteren Liegenschaft sollten sich zudem bewusst sein, dass alle Bauteile nur über eine gewisse Lebensdauer verfügen und irgendwann ersetzt werden müssen. Dabei können auch grössere Beträge anfallen, für die man idealerweise ebenfalls langfristig Geld zur Seite legt.
Berechnungsbeispiel

Wie hoch darf der maximale Preis für eine Wohnliegenschaft sein?
Herr und Frau Müller verdienen gemeinsam CHF 190‘000.00 pro Jahr und haben Eigenkapital in der Höhe von CHF 300‘000.00. Wenn sie ihre Wohnung bzw. ihr Haus so finanzieren, wie oben beschrieben (1. Hypothek und 2. Hypothek zu 5% kalkulatorische Bankberechnung), ergibt sich ein maximaler Preis von CHF 1’200‘000.00.