Abzugsfähige Liegenschaftskosten

Zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten gehören die jährlich oder periodisch wiederkehrenden, nicht wertvermehrenden Ausgaben. Dies sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte ist (z.B. Flachdach wird ersetzt; Teppichboden wird durch Parkett oder Steinboden ersetzt). Die Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemein­schaften stellen ebenfalls abzugsfähige Unterhaltskosten dar, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.

Auch als Unterhaltskosten abziehbar sind die Betriebskosten (z.B. Liegenschaftssteuern, Entschädigung an Hauswart). Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind jedoch diverse Betriebskosten als Lebenshaltungskosten zu qualifizieren und damit nicht abzugsfähig.

Weiter abzugsfähig sind Sachversicherungsprämien für Liegenschaften (Brand-, Wasserschäden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen).

Auch periodische Baurechtszinsen stellen Gewinnungskosten dar und sind abzugsfähig.

Nicht abzugsfähige Liegenschaftskosten

Nicht abziehbar sind wertvermehrende Aufwendungen (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts) sowie Lebenshaltungskosten (z.B. Strom, Wasser, Kehricht etc.).

Wertvermehrende Aufwendungen können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns geltend gemacht werden.

Investitionen für Energiesparmassnahmen und Umweltschutz

Im Privatvermögen sind Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt (z.B. Fassadenisolation, Fensterersatz). Der Abzug ist nur bei bestehenden Gebäuden möglich (d.h. zwischen dem Bezug des Neubaus und der Installation muss ein Zeitraum von mindestens fünf Jahren liegen).

Können die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienenden Investitionskosten im Jahr der angefallenen Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so können die verbleibenden Kosten auf die folgenden zwei Steuerperioden übertragen werden.

Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können, wenn sie nachgewiesenen denkmalpflegerischen Auflagen, Vorstellungen und Wünschen entsprechen, im Kanton Graubünden ebenfalls als werterhaltende Kosten in Abzug gebracht werden. Beim Bund müssen für diesen Abzug kumulativ diverse Voraussetzungen erfüllt sein.

Effektive Kosten oder Pauschale

Der Steuerpflichtige kann in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen (Wechselpauschale). Eine Pauschalierung ist bei der Kantonssteuer nicht zulässig für unüberbaute Grundstücke, Geschäfts- und Bürogebäude sowie für Liegenschaften mit einem jährlichen Bruttoertrag von über CHF 149’000.–.

Werden die effektiven Aufwendungen geltend gemacht, ist der Steuererklärung eine Aufstellung über diese Auslagen beizulegen (mit Datum, Art der Leistung, Empfänger, Betrag etc.). Es sind nur die im Jahr 2024 selbst bezahlten Kosten (nach Anrechnung allfällig ausbezahlter Förderungsbeiträge, Beiträge von Versicherungen etc.) abziehbar. Bei Einzelbeträgen von CHF 1’000.00 und mehr sind die Rechnungskopien beizulegen.

Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens oder bei vorwiegend geschäftlich genutzten Liegenschaften gelten spezielle Richtlinien für den Liegenschaftsunterhalt.

Die vorstehenden Ausführungen gelten für den Kanton Graubünden. Spezielle Regelungen anderer Kantone und des Bundes gilt es zu beachten.