Januar

Mitgliederentwicklung

Der Hauseigentümerverband Graubünden (HEV) wird am 18. Juli 1936 gegründet, in der Folge schläft er jedoch wieder ein. Der zweite Gründungsversuch findet 1982 statt – mit Erfolg. Heute besteht der HEV aus den acht Sektionen Chur Regio, Davos, Grigioni Italiano, Mittelbünden, Oberengadin, Prättigau, Unterengadin und Surselva.

Der HEV Graubünden zählt Ende 2024
11’146 Mitglieder
und ist damit einer der grössten Verbände im Kanton Graubünden. Gegenüber dem Vorjahr ist der Mitgliederbestand leicht angestiegen.

Februar

Eine Zweitwohnungssteuer schafft keinen Wohnraum für Einheimische

Die Gemeinde Pontresina plant eine Zweitwohnungssteuer zur Förderung von wirtschaftlich tragbarem Wohnraum für Einheimische. Diese Massnahme soll nicht in erster Linie zusätzliche Einnahmen generieren, sondern primär eine Lenkungswirkung zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum auslösen. Mit anderen Worten: die Zweitwohnungseigentümer sollen zugunsten der Einheimischen verdrängt oder zur Zahlung genötigt werden.

Die Hauseigentümerverbände Oberengadin und Graubünden erachten diesen Vorschlag als nicht zielführend, unrealistisch und unpraktikabel in der Umsetzung. Mit einer Zweitwohnungssteuer wird keine einzige neue Wohnung für Einheimische geschaffen. Die Wohnungsknappheit ist unbestritten, nur müssen Massnahmen die gesetzten Ziele erreichen und auch von allen gemeinsam getragen werden. Rechtlich ist es bedenklich, eine Bevölkerungsgruppe, nämlich die Zweitwohnungseigentümer, die kein Mitspracherecht hat und aktiv angelockt wurde, nachträglich zu besteuern. Der Hauseigentümerverband anerkennt die Problematik der Wohnungsknappheit und ist an schnell realisierbaren, konstruktiven, konfliktfreien und transparenten Lösungen zur Linderung der Situation interessiert.

Die Hauseigentümerverbände Oberengadin und Graubünden beteiligen sich am Mitwirkungsverfahren und lehnen die Zweitwohnungssteuer ab. Es liegt an den Gemeinden, die Wohnungsnot ohne fiskalische Massnahmen zu lindern, beispielsweise durch Einzonung von gemeindeeigenem Land und vergünstigte Abgabe an Einheimische.

März

Vernehmlassung Klimafondsgesetz

Der HEV Graubünden hat sich eingehend mit der Vernehmlassung zum Klimafondsgesetz auseinandergesetzt. Dieses soll die Umsetzung des Aktionsplans «Green Deal für Graubünden» umsetzen.

Der Vorstand HEV Graubünden befürwortet Massnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung. Er bejaht im Grundsatz ebenfalls eine kantonale gesetzliche Grundlage, in welcher Ziele sowie Massnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung und deren Finanzierung festgelegt werden. Im Vernehmlassungsvorschlag wird zur Finanzierung die Bildung eines Fonds vorgeschlagen. Der Vorstand des HEV erachtet die Fondslösung als problematisch, da sie in der Praxis nicht die erwünschte Wirkung erzielt. Es ist zu befürchten, dass die Mittel – wie so oft – für Planung, Studien und Verwaltung verwendet werden. Er lehnt deshalb die Fondslösung ab, nicht jedoch das Gesetz. Als konstruktiven Lösungsansatz schlägt er folgende Mechanismen zur Finanzierung von konkreten und ausgereiften Klimaschutz- und Klimaanpassungsprojekten vor: Einerseits sollen solche Projekte über die ordentlichen Budgetprozesse des Kantons abgewickelt werden, andererseits können alle drei bis vier Jahre Verpflichtungskredite gesprochen werden. Dies gibt Regierung und Verwaltung genügend Handlungsspielraum. Andererseits kann das Parlament die ihm zustehende Oberaufsicht wie Priorisierung und Kontrolle wahrnehmen. Wenn solche Finanzierungsmodelle im Gesetz verankert werden, wird der HEV Graubünden das Gesetz unterstützen.

April

Geschäftsführerkonferenz der HEV-Kantonalsektionen

Die Geschäftsführerinnen und Geschäftsführer der HEV-Kantonalsektionen (GEKO) treffen sich regelmässig zum Meinungs- und Erfahrungsaustausch. Im Zentrum der Zusammenkunft vom 9. April 2024 in Zürich stehen Themen wie Mitgliederentwicklung und Mitgliederwerbung; Zugriffsprotokoll im Grundbuch; Berner Praxis bei der Gebäudeversicherung; das neue Datenschutzgesetz und seine Wirkung für den HEV sowie die Verabschiedung von zwei langjährigen GEKO-Mitgliedern. Im Anschluss an die GEKO werden beim Mittagessen bilaterale Themen besprochen.

Mai

Delegiertenversammlung des HEV Graubünden in Poschiavo

Francesco Zanetti, Präsident des HEV Grigioni Italiano, und Giovanni Jochum, Gemeindepräsident von Poschiavo, heissen die Anwesenden herzlich willkommen. Standespräsident Franz Sepp Caluori hob in seiner kurzen Ansprache die Bedeutung des Haus- und Grundeigentums hervor.

Haupttraktandum waren die Gesamterneuerungswahlen. Als neuer geschäftsführender Präsident ab 1. Januar 2025 wurde Urs Marti gewählt, der Ende 2024 als Stadtpräsident von Chur infolge Amtszeitbeschränkung aus der Stadtregierung ausscheidet und unter anderem den HEV Graubünden führen wird.

Neu in den Vorstand gewählt wurden Nationalrat Roman Hug und der Direktor des Bündner Gewerbeverbands, Maurus Blumenthal, als Vertreter der Wirtschaft sowie Markus Blass als Vertreter der Zweitheimischen.

Die statutarischen Traktanden wurden durch Präsident Thomas Hess und Geschäftsführer Reto Nick zügig und ohne Wortmeldungen behandelt. Gastreferent Hugo Blumenthal, Mitglied der Direktion der Graubündner Kantonalbank, stellte den Delegierten das Impulsprogramm „Green Deal“ zur Förderung des Klimaschutzes und der Klimaanpassung im Kanton Graubünden vor. Zudem ging er auf die Finanzierung von Wohneigentum im Alter ein und informierte über Vermögensübertragungen zu Lebzeiten.

Im Anschluss an die Delegiertenversammlung fand traditionell ein feines Essen in geselliger Runde statt. Abgerundet wurde der Anlass mit einem Besuch der duftenden Kräuterfelder in Le Prese.

Juni

Mehrwertabgabe – Abgabesatz von null Prozent ist zulässig

Zurzeit wird das Raumplanungsgesetz in vielen Gemeinden des Kantons umgesetzt. Neben der Zonenplanung wird jeweils auch das Baugesetz der Gemeinde revidiert. Dies führt zu vielen Diskussionen, insbesondere bei der Mehrwertabgabe.

Der HEV Graubünden musste feststellen, dass sowohl bei den Raumplanern als auch bei den Gemeinden eine grosse Unsicherheit bezüglich der Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen besteht und die Bevölkerung teilweise falsch informiert wird.

Aufgrund dieser Situation hat der HEV Graubünden alle 101 Gemeinden des Kantons angeschrieben und die geltende Rechtslage dargelegt. Fakt ist, dass nur Mehrwerte aus Einzonungen zwingend abgabepflichtig sind, während Mehrwerte aus Um- und Aufzonungen nur dann abgabepflichtig sind, wenn die Gemeinden dies in ihren Baugesetzen vorsehen. Bei Um- und Aufzonungen kann somit auf eine Abschöpfung verzichtet werden.

Um die Haus- und Grundeigentümer finanziell nicht übermässig zu belasten und das Wohnen nicht zu verteuern, empfiehlt der HEV Kanton Graubünden einen möglichst tiefen Abgabesatz oder gar den Verzicht auf eine Abgabe. Damit können die Gemeinden auch einen wertvollen Beitrag zur raumplanerisch erwünschten und vom Gesetzgeber geforderten inneren Verdichtung leisten. Mit dem Verzicht auf eine Abgabe bei Um- und Aufzonungen ersparen sich die Gemeinden zudem Bürokratie und Rechtsstreitigkeiten.

Juli

Der gemeinnützige Wohnungsbau ist kein Erfolgsmodell.

Der Kanton hat die Vernehmlassung zu einem neuen Gesetz über die Förderung von Wohnraum sowie eine Totalrevision des Gesetzes über den sozialen Wohnungsbau und die Verbesserung der Wohnverhältnisse im Berggebiet eröffnet.

Mit einem neuen Gesetz zur Wohnraumförderung möchte der Kanton den Entwicklungen bezüglich der Verknappung und Verteuerung von Wohnraum Rechnung tragen. Was sich auf den ersten Blick als plausible Lösung für die Schaffung von neuem Wohnraum erscheint, zeigt sich bei näherem Hinsehen als schlechte Lösung.

Wenn Wohnbaugenossenschaften die Lösung gegen den Wohnraummangel wären, hätten sie sich in der Schweiz durchgesetzt und müssten nicht staatlich gefördert werden. Der Anteil von Genossenschaftswohnungen am Schweizer Immobilienmarkt ist mit 2,8 Prozent gering. In Graubünden ist dieser Anteil noch tiefer. Der HEV Graubünden stellt sich nicht grundsätzlich gegen den gemeinnützigen Wohnungsbau. Hingegen muss die Frage erlaubt sein, weshalb der Kanton erhebliche Mittel in ein Modell investieren soll, das sich offensichtlich nicht durchgesetzt hat.

Der HEV Graubünden vertritt die Auffassung, dass Wohnbaugenossenschaften kein geeignetes Instrument sind, um Sozialpolitik zu betreiben. Die Unterstützung erfolgt selten bei denjenigen, die sie am dringendsten benötigen. Viele gutverdienende Personen leben in Wohnbaugenossenschaften. Oder sie sind im Laufe der Zeit wohlhabend geworden und machen den Bedürftigen keinen Platz. Das mittlere Einkommen in Wohnbaugenossenschaften ist gleich hoch wie in normalen Überbauungen. Die Politik sollte sich vielmehr darauf konzentrieren, den Immobilienmarkt in seiner Funktionsfähigkeit zu stärken. Dies führt zu einer Preisstabilisierung. Staatliche Subventionen hingegen verzerren lediglich den Markt.

Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus stellt einen unnötigen Markteingriff dar, dessen Wirkung als zweifelhaft bezeichnet werden muss. Der administrative Aufwand bei der Wohnbauförderung ist hoch.

Der Hauseigentümerverband Graubünden hat im Berichtsjahr insgesamt sieben Vernehmlassungen verfasst.

August

Private ziehen sich als Bauherren zurück

Eine aktuelle Raiffeisen-Studie bestätigt einen seit längerem beobachteten Trend: Privatpersonen verlieren aufgrund zunehmender Regulierung und Komplexität die Lust am Bauen oder können sich dies nicht mehr leisten.

Dass zu wenige Wohnungen gebaut werden, ist unbestritten. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Baukosten, sondern an einer Vielzahl weiterer Faktoren: Überregulierte Baugesetze, endlos lange Bewilligungsverfahren, eine mangelhaft umgesetzte Verdichtungsstrategie, zahlreiche Einsprachen, Denkmalschutz, Lärmschutzvorschriften, Energievorschriften und so weiter und so fort. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass Bauprojekte immer komplexer werden.

«Überfordert von der Komplexität überlassen die Privaten bereits seit vielen Jahren das Feld vermehrt anderen Marktteilnehmern», so die Studie.

In der Interessenabwägung wurde bisher stets dem Sicherheits- und Schutzgedanken Vorrang gegeben: Schutz vor Lärm, Zersiedelung, Ortsbildveränderung und Finanzkrisen. Dabei wurde übersehen, dass die Bevölkerung in erster Linie eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum wünscht, um die Wohnkostenbelastung im Rahmen zu halten.

Die Lösung scheint für viele der Ruf nach mehr Staat zu sein. Statt jedoch die sich überschneidenden und teilweise widersprechenden Regulierungen abzubauen und die Verfahren zu vereinfachen, wird nun gefordert, dass Bund und Kanton mit übergeordneten Vorschriften eingreifen. Die Raumordnungspolitik der letzten 20 Jahre hat jedoch kläglich versagt. Statt innovative, zukunftsorientierte Lösungen auf kommunaler Ebene zu suchen, werden Rezepte aus der Mottenkiste geholt: Markteingriffe, Steuern und noch mehr Regulierungen.

Die Studie kommt zum Schluss: «Um die Wohnungsproduktion wieder in Gang zu bringen, muss entweder der Bau von Mietwohnungen über die Beseitigung der vielfältigen Hemmnisse attraktiver gemacht werden, sodass private und institutionelle Investoren wieder vermehrt Wohnbauprojekte in Angriff nehmen. Oder aber die Mietpreise steigen so lange weiter, bis die Investoren für ihre gestiegenen Mühen und Risiken ausreichend entschädigt werden. Für Mieter wäre die erste Option eindeutig die günstigere.»

September

Mehr Wohnungen, weniger Bürokratie!

Auf dem Schweizer Wohnungsmarkt besteht Handlungsbedarf - die Wohnraumknappheit ist in vielen Regionen eine Tatsache. Es wird zu wenig Wohnraum geschaffen, weil die Hürden für Verdichtung und Umnutzung zu hoch sind. Der neu gegründete „Bund für mehr Wohnraum“ fordert dringend lösungsorientierte Massnahmen, um die anstehenden Herausforderungen zu meistern.

Der neu gegründete Bund für mehr Wohnraum, dem auch der Hauseigentümerverband angehört, lanciert das «Wohnungspolitische Manifest» und fordert Erleichterungen für den Bau neuer Wohnungen und weniger Bürokratie. Die grossen Herausforderungen im Schweizer Wohnungsmarkt lassen sich nur mit Massnahmen beheben, die das Wohnungsangebot effektiv vergrössern. Dazu zählen die erleichterte Aufstockung von bestehenden Wohnhäusern und die Gleichbehandlung aller Akteure, die in der Schweiz Wohnungen bauen. Eine übermässige Regulierung des Angebots ist dagegen nicht zielführend.

Der Bund für mehr Wohnraum setzt sich für einen fairen, gut funktionierenden Wohnungsmarkt ein. Für wirksame und nachhaltige Massnahmen gegen die Wohnraumknappheit und für den Bau von genügend neuen Wohnungen in der Schweiz.

Oktober

Mieten – Mythen und Fakten

In der öffentlichen Diskussion halten sich bestimmte Behauptungen hartnäckig über Jahre, ja sogar Jahrzehnte, obwohl sie bei genauer Betrachtung den Fakten nicht standhalten. Diese Phänomene zeigen, wie Wiederholung und mediale Verbreitung zur Verankerung bestimmter Mythen beitragen können.

Eines der verbreitetsten Narrative betrifft die Mieten. Diese würden geradezu explodieren. Wie eine Studie jedoch zeigt, sind seit der ersten Erhöhung des Referenzzinssatzes im Jahr 2023 lediglich 16 Prozent der Mietverhältnisse angehoben worden. Dies steht im Kontrast zu der dramatischen Darstellung in Medien und Politik, die suggeriert, eine weitreichende Mietpreisexplosion hätte stattgefunden. Es ist unbestritten, dass die sogenannten Angebotsmieten im Gegensatz zu den Bestandsmieten gestiegen sind, aber auch die Löhne sind gestiegen. Es ist wichtig, zwischen Bestandsmieten und Angebotsmieten zu differenzieren. Letztere sind im Zeitraum von 2010 bis 2020 eher gesunken.

November

Eidgenössische Volksabstimmung zu den Mietrechtsvorlagen

Das Volk hat immer recht – so auch bei der letzten Abstimmung über die Mietrechtsvorlagen. Schweizweit wurden diese zwar knapp abgelehnt, in Graubünden hingegen fanden sie mit 56,4 respektive 54,9 Prozent Zustimmung eine komfortable Mehrheit.

Die Debatte im Vorfeld der Abstimmung war jedoch stark von emotionaler Rhetorik geprägt. Besonders die Gegner der Vorlagen richteten ihre Kritik häufig gegen die sogenannte «Immobilienlobby», oft in einer Tonalität, die sachliche Grenzen überschritt. Immer wieder wurde dieser Begriff ins Zentrum gestellt. So hiess es etwa in einer Medienmitteilung des Mieterverbandes kurz nach der Abstimmung: «Gemeinsam haben wir diesen doppelten Angriff der Immobilienlobby auf uns Mieter*innen abgewendet.» Bei diesem Angriff haben aber auch zahlreiche Mieterinnen und Mieter mitgemacht, denn ohne diese hätte es nicht fast 50 Prozent Zustimmung gegeben. Die Eigentumsquote in der Schweiz beträgt 36 Prozent. Die Rhetorik, die ein Schwarz-Weiss-Bild von Vermietern gegen Mieter malt, verkennt die vielschichtigen Verhältnisse.

Wer sind also die Akteure, die unter dem Begriff «Immobilienlobby» subsumiert werden? In der Schweiz gehören 66,8 Prozent des Wohneigentums Privatpersonen. Weitere 12,1 Prozent sind im Besitz von Pensionskassen, Versicherungen, juristischen Personen und Immobilienfirmen. Gemeinschaften wie zum Beispiel Erbengemeinschaften halten 14,3 Prozent und 6,8 Prozent der Gebäude gehören mehreren Eigentümertypen gleichzeitig

Zur Immobilienlobby gehören also Akteure wie Pensionskassen, die Gebäudeversicherung Graubünden oder Gewerbetreibende – aber vor allem Privatpersonen. Sind all diese Gruppen geldgierig und auf die Ausbeutung der Mieterinnen und Mieter aus? Die Polarisierung in der Darstellung legt dies nahe.

Doch die Bündnerinnen und Bündner liessen sich von dieser schrillen Gegenüberstellung – Vermieter gegen Mieter – nicht blenden. Ihre Abstimmungsentscheidung zeigt, dass eine differenzierte Betrachtung der komplexen Wohnverhältnisse möglich ist.

Dezember

Stabübergabe beim Hauseigentümerverband Graubünden

Zum Jahresende 2024 kommt es zu einem bedeutenden Führungswechsel im Hauseigentümerverband Graubünden: Nach 12 Jahren engagierter Tätigkeit tritt Präsident Thomas Hess von seinem Amt zurück. Gleichzeitig verabschiedet sich Geschäftsführer Reto Nick nach beeindruckenden 30 Jahren im Dienst des Verbandes.

Ab 2025 wird Urs Marti als geschäftsführender Präsident die Verantwortung übernehmen und die Zukunft des Hauseigentümerverbandes Graubünden prägen.

Jahresrechnung 2024 / Budget 2025

Vermögensrechnung per 31. Dezember 2024

Der Vorstand des HEV Graubünden hat beschlossen, Fr. 15'000.00 des Gewinns als Rückstellung für Wahlen und Abstimmungen zu verwenden. Gleichzeitig beantragt er im Budget 2025 zuhanden der Delegiertenversammlung eine Fondsentnahme von Fr. 50'000.00 für die Abstimmungskampagne.