Wird auf einem Grundstück eine Baute errichtet, so fällt diese automatisch ins Eigentum des Grundstückseigentümers. So bestimmt es das sogenannte Akzessionsprinzip, das im Zivilgesetzbuch als Grundsatz geregelt ist (Art. 667 ZGB). Dieses Prinzip gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Eine bedeutsame Ausnahme bildet das Baurecht. Ein Baurecht liegt vor, wenn ein Grundeigentümer einer anderen Person das befristete Recht einräumt, auf oder unter seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder baulich umzugestalten (Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB). Eingeräumt wird dieses Recht mit einem öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag (Art. 779a Abs. 1 OR), mit welchem der Grundeigentümer zwar Eigentümer des Grundstücks bleibt, jedoch das auf dem Baurechtsgrundstück errichtete Bauwerk einem anderen Eigentümer gehört. Als Gegenleistung dafür erhält der Grundeigentümer in der Regel einen Baurechtszins.
Baurechte können für eine Dauer von höchstens 100 Jahren vereinbart werden.
Das Baurecht bietet dem Grundeigentümer die Möglichkeit, aus seinem Grundstück direkt eine Rendite in Form eines Baurechtszinses zu erzielen, ohne hierfür das Grundstück zu verkaufen oder sich sonst wie finanziell engagieren zu müssen (beispielsweise selber zu bauen). Insbesondere in Zeiten zunehmender Bodenknappheit stellt dies für einen Grundeigentümer eine attraktive Möglichkeit dar, von der Wertvermehrung des Grundeigentums durch die steigenden Bodenpreise zu profitieren und sich dabei gleichzeitig die Möglichkeit offenzuhalten, das Grundstück für einen späteren Zeitpunkt für allfälligen Eigenbedarf zu behalten. Der Baurechtsnehmer hingegen kann durch das Baurecht seine Anlagekosten entscheidend reduzieren, indem er das Grundstück nicht zu kaufen braucht, sondern dieses gegen die Abgabe eines Baurechtszinses "mieten" kann.
Hat der Baurechtsnehmer auf dem Grundstück eine Baute erstellt und wird daran ein Mietverhältnis begründet, tritt er gegenüber dem Mieter als Vermieter in Erscheinung. In diesem Zusammenhang ist er berechtigt, den Baurechtszins, den er dem Grundstückeigentümer als Entschädigung schuldet, grundsätzlich auf den Mieter in Form des Mietzinses abzuwälzen. Erhöht sich der Baurechtszins über die Jahre, ist der Vermieter sodann zu einer Erhöhung des Mietzinses befugt (Art. 269a OR in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 VMWG), sofern er dies mit dem Mieter vorgängig im Mietvertrag klar vereinbart hat.
Bewohnt der Baurechtsnehmer die Baute selbst, unterliegt er der Besteuerung des Eigenmietwerts als Einkommen. Derzeit kann er die Baurechtszinsen als Anlagekosten vom Eigenmietwert abziehen, was zu einer steuerlichen Entlastung führt.
