Bündner Wohneigentum

Zeitschrift des Hauseigentümerverbands Graubünden

Ausgabe 119 | November 2022

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Dauerthema Untervermietung Mietwohnung

Die Untervermietung von Wohnraum ist grundsätzlich erlaubt. Ein generelles Untervermiet-Verbot im Mietvertrag ist unzulässig. Es gilt Art. 262 OR. Der Mieter, der untervermieten will, muss jedoch die Zustimmung des Vermieters einholen, und er darf mit der Untermiete keinen Gewinn erzielen.

Die heutigen gesellschaftlichen Lebensformen, die beruflichen Veränderungen mit Auslandeinsätzen und die unterschiedlichsten Wohnbedürfnisse lassen die Möglichkeiten der Untermiete ansteigen. Online-Plattformen wie Airbnb ermöglichen für jedermann neue Nutzungsformen. Die Teilungswirtschaft bringt Mietern Vorteile. Für den Mieter ist es einfacher geworden, eines seiner Zimmer, mehrere Zimmer mit Mitbenützung der Allgemeinräume oder gar seine ganze Wohnung kurzfristig oder während seines Auslandaufenthalts gegen Entgelt zur Vermietung auszuschreiben.

Ein Mietgericht hielt fest, dass bei der Weitervermittlung einer Wohnung oder eines Zimmers über Online-Plattformen dieselben Regeln wie bei der Untervermietung gelten. Der Mieter als Untervermieter muss vorgängig die Zustimmung des Vermieters einholen. Theoretisch sogar für jeden Gast und für jeden Untervermietungsvorgang. Einfacher ist es, um eine generelle Zustimmung zur Untervermietung zu ersuchen, sei es nach Mietantritt des Mieters oder gar mit einer Ermächtigungsklausel im Mietvertrag vor Mietantritt. Der Untervermieter muss auf alle Fälle den Vermieter informieren, und zwar vor der Untervermietung mit Offenlegung des Untermietvertrages. Der Vermieter prüft in der Regel, ob der Vertrag nicht missbräuchlich ist, ob keine Nachteile für ihn und die anderen Mieter entstehen und ob der offenzulegende Mietzins nicht zu hoch ist. Denn mit der Untermiete darf der Untervermieter keine Geschäfte tätigen. Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Vermieter die Untervermietung nur noch in Ausnahmefällen verweigern.

Mit der Untermiete darf der Mieter keinen Gewinn erzielen.

Ausserordentliche Umstände für Verweigerung

Die sogenannte «unendliche» Untermiete kann vom Vermieter untersagt werden. Hier zieht der Mieter faktisch dauernd aus, er behält aber die Wohnung und zahlt den Mietzins weiter. Weil die Mietsituation in seiner Stadt angespannt ist, will er sich die Wohnung für unvorhergesehene Situationen sichern oder einem Familienmitglied oder Bekannten auf bestimmte Zeit Wohnraum zuhalten.

Gemäss einem neueren Mietgerichtsentscheid darf ein Vermieter die Untervermietung generell verbieten, falls sich die Aussagen des Mieters/Untervermieters in einem vorangehenden Gerichtsverfahren mehrfach als falsch erwiesen haben und der Mieter aufgrund seines Verhaltens in der Vergangenheit keine Gewähr für eine korrekte Untervermietung über Buchungsplattformen bieten kann.

Schliesslich darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern, wenn Nachteile wie (Lärm-)Emissionen zu befürchten sind oder besondere Rücksicht auf Nachbarn genommen werden muss oder weil beim untervermietenden Mieter die ernstzunehmende Gefahr der fast schon «gewerbsmässigen Vermietung» («Privat­hotelerie») besteht.

Aus unserer Sicht ist die Untervermietung bei Erstwohnungen nach Zweitwohnungsgesetz ausgeschlossen. Diese Wohnungen stehen zwingend der Nutzung Ortsansässiger zu.

Faustregel für Untermietzins

Der Preis der Untervermietung darf nicht unverhältnismässig hoch sein. Beim Untervermieten darf der Mieter grundsätzlich keinen Gewinn machen, ein Auslagenersatz wird anerkannt. Der Mietzins der untervermieteten Wohnung oder des Zimmers muss demnach gleich hoch sein wie derjenige des Hauptmietvertrages. Bei einem Zimmer ist diese Frage aufgrund einer Reduktion der Wohnfläche oder Kubatur zu klären. Es wird von einem zulässigen Aufschlag von 3 Prozent auf dem Hauptmietzins oder 100 Franken mehr pro Wohnung gesprochen. Lediglich für die Möblierung und Reinigung oder für das zur Verfügungstellen von Sonderausstattungen wie IT/TV oder gar das Anbieten von hotelmässigen Dienstleistungen wie tägliche Reinigung oder Lebensmitteleinkauf darf ein angemessener Aufpreis verlangt werden. Gemäss Praxis und Bundesgericht ist ein diesbezüglicher Aufschlag von bis zu 20 Prozent noch zulässig, zumindest nicht als missbräuchlich zu werten.

Unkenntnis

Die Untermiete kommt immer häufiger vor als vermutet wird. Vielfach ist sich der Vermieter dieses Umstandes zu wenig bewusst. Die Informationen des Mieters werden oft unterlassen. Der Vermieter tut gut daran, seine Mietverhältnisse eingehender zu kontrollieren. Es kann nicht Sinn der Sache sein, dass sich sein Mieter mit der Untervermietung seinen Ferienaufent­halt finanziert.

Dr. Patrik Wagner

Rechtsberatungsstelle HEV Davos

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