Bündner Wohneigentum

Zeitschrift des Hauseigentümerverbands Graubünden

Ausgabe 119 | November 2022

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Ein Systemwechsel zur Annuitätenhypothek erscheint überfällig

Hypothekarische Tragbarkeitsberechnungen basieren auf einem kalkulatorischen Zinssatz von relativ hohen 5 Prozent. Trotzdem sind die Preise für Einfamilien­häuser und Eigentums­wohnungen im neuen Jahrtausend rasant gestiegen. Ein Systemwechsel zur Annuitäten­hypothek erscheint überfällig. Sie könnte zur «Entschleunigung» am Hypotheken- und Immobilienmarkt beitragen und auch die Eigenmietwertdiskussion beleben.

Wir schreiben den 31. Dezember 1999. Eine Familie mit zwei Kindern entschliesst sich zum Kauf eines Einfamilienhauses zum Preis von CHF 600 000. Der Bruttolohn des Familienvaters (Alleinverdiener) beträgt CHF 120 000. Die Finanzierung erfolgt mit CHF 120 000 (20 Prozent) Eigenmitteln, einer 1. Hypothek von CHF 390 000 (65 Prozent) und einer 2. Hypothek von CHF 90 000. Eine 5-jährige Festhypothek kostet 5 Prozent. Die 2. Hypothek ist binnen 15 Jahren zu tilgen und für den Unterhalt rechnet die Bank mit kalkulatorischen Kosten von 1 Prozent des Kauf­preises. Das ergibt eine jährliche Belastung von CHF 36 000 (Zins: 24 000, Tilgung der 2. Hypothek: 6000, kalkulatorischer Unterhalt: 6000). Die Bank fordert ein Bruttoeinkommen von CHF 108 000 (3 × 36 000). Gemessen am effektiven Bruttoeinkommen von CHF 120 000 ist die Bankfinanzierung absolut problemlos.

Wir schreiben den 30. Juni 2022 

Grob indexiert mit dem Immobilienpreis­index von Wüst Partner (Abbildung 1) kostet unser Einfamilienhaus CHF 1 125 000. Hochgerechnet mit dem schweizerischen Lohnindex (Abbildung 1) erzielt unser Familienvater einen Jahresbruttolohn von CHF 152 000. Die Finanzierung ist wie folgt angedacht: CHF 225 000 (20 Prozent) Eigenmittel, CHF 731 250 (65 Prozent) 1. Hypothek und CHF 168 750 2. Hypothek. Zum aktuellen Zinssatz von 2 Prozent für eine 5-jährige Festhypothek rechnet sich eine jährliche Belastung von CHF 40 500 (Zins: 18 000, Tilgung 2. Hypothek: 11 250, Unterhalt: 11 250). Bei einem effektiven Bruttolohn von CHF 152 000 scheint die Tragbarkeit ohne Weiteres gegeben. – Oder etwa doch nicht?

Weil Banken die Tragbarkeit mit demselben Zinssatz (5 Prozent) bestimmen wie Ende 1999, rechnet sich eine jährliche Belastung von kalkulatorischen CHF 67 500 (Zins: 45 000, Tilgung 2. Hypothek: 11 250, Unterhalt: 11 250) und mithin ein erforderliches Bruttoeinkommen von CHF 202 500 (3 × 67 500). Konsequenz: Eine Bankfinanzierung mit diesen Eckdaten ist nicht möglich. Aber irgendwie «findet man immer eine Lösung», sei es durch den Vorbezug von Pensionskassengeldern, durch einen Erbvorbezug, durch Anrechnung eines tieferen kalkulatorischen Zinssatzes von bspw. 4,5 Prozent (was notabene vertretbar ist) oder durch Abweichungen von der bankspezifischen Belehnungs- und Tragbarkeitspolitik, im Fachjargon Exeptions to policy (ETP) genannt. Die effektive Belastung ist ja tief und ein Wiederanstieg der Hypothekarzinssätze auf ihr historisches Hoch von rund 8 Prozent «praktisch ausgeschlossen»?

Was ist in der Zwischenzeit passiert? 

Vom 31. Dezember 1999 bis zum 30. Juni 2022 haben die Preise (Angebotspreise) für Einfamilienhäuser um fast 90 Prozent und jene für Eigentumswohnungen um gut 83 Prozent zugelegt. Im gleichen Zeitraum sind die Löhne aber nur um gut 26 Prozent gestiegen. Bei einer Teuerung (Konsumentenpreise) von rund 13 Prozent ist zwar die Kaufkraft gestiegen, die Preise für selbst bewohntes Wohneigentum sind den Löhnen aber davon geeilt.

Im aktuellen Tiefzinsumfeld passt die gängige Finanzierungs- und Tragbarkeitspraxis wie die Faust aufs Auge. Es wäre (endlich) an der Zeit, die altbekannte Annuitäten­hypothek (Abbildung 2) wieder aufs Tapet zu bringen. Das Verfahren ist äusserst simpel: Man definiere eine Annuität von beispielsweise 5 Prozent. Bei einem aktuellen Zinssatz für eine 5-jährige Fest­hypothek von 2 Prozent ergäben sich im ersten Jahr Zinskosten von CHF 14 625 (2 Prozent von 731 250) und Tilgungskosten von 21 937.50 (3 Prozent von 731 250), zusammen CHF 36 562.50. Weil die Hypothekarschuld und der Zinsendienst Jahr für Jahr abnehmen, fliessen immer höhere Beträge in die Amortisation. Nach fünf Jahren bliebe auf der 1. Hypothek noch eine Restschuld von CHF 617 086.37 und nach zehn Jahren eine solche von CHF 491 040.50. Nach rund 25 Jahren wäre die 1. Hypothek abbezahlt. Weil die 2. Hypothek nach der heutigen (sinnvollen) Regel innert 15 Jahren zu tilgen ist, wäre man nach 25 Jahren schuldenfrei! Nebenbei gesagt würde die Schweiz so ihren weltweiten Spitzenplatz mit einer hypothekarischen Pro-Kopf-Verschuldung von rund CHF 103 000.00 verlieren.

Abbildung 1: Die Preise für selbst bewohntes Wohneigentum sind den Löhnen davon geeilt.
Abbildung 2: Beim Annuitätensystem sinkt die Hypothek progressiv.

Was wären die möglichen Vorteile der Annuitätenhypothek?

1. Der Spagat zwischen effektiver und kalkulatorischer Zinsbelastung würde wegfallen.

2. Weil die Annuitätenhypothek die Haushaltskasse unmittelbar belastet, wäre der Nachfragedruck und in der Folge die «Preisexplosion» am Markt für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (EWG) wohl ausgeblieben. Der Immobilienmarkt ist aktuell deutlich zu teuer und folglich höchst korrekturanfällig. Preiskorrekturen wie in den 1990er-Jahren (EFH: –25,12 Prozent, EWG: –22,16 Prozent) sind zwar eher unwahrscheinlich, aber keineswegs ausgeschlossen.

3. Ein (absehbarer) Anstieg der Hypothekarzinsen würde die Belastung bei Neu- und Erneuerungshypotheken nicht erhöhen, weil die Annuität gleich bliebe. Zwar würde der Zinsanteil erhöht, der Amortisationsanteil dagegen reduziert. Sollten die Zinssätze die Höhe der Annuität über kurz oder lang übersteigen, ergäbe sich die Möglichkeit eines «Wiederbezugs» geleisteter Amortisationen. Der «Dämpfungseffekt» der Annuitätenhypothek würde sich so noch akzentuieren.

4. Sollte der jüngste Anlauf zur Abschaffung des Eigenmietwerts erneut scheitern, könnte die Annuitätenhypothek als Korrektiv wirken, indem nicht mehr die Zinsenlast, sondern die Annuität angerechnet würde. Und – als ergänzender Hinweis: Wie wäre es, wenn bei tiefer Hypothekarschuld bzw. tiefer Belehnung ein reduzierter Eigenmietwert zur Anwendung käme? Prinzip: Je tiefer die Hypothekarschuld in Relation zum Steuerwert der Immobilie, desto grösser der «Rabatt» auf dem Eigenmietwert.

Wenn man marktwirtschaftlich denkt und handelt, sind regulatorische Eingriffe ein Gräuel. Dennoch: In der zuweilen überbordenden Banken- und Finanzwelt muss der Regulator Systemfehler korrigieren. Die Annuitätenhypothek, in welcher konkreten Ausgestaltung auch immer, wäre aus gesamtwirtschaftlicher Sicht mehr als bloss bedenkenswert.

Max Lüscher-Marty

Finanzbuchautor, Zizers

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