Frage

In der Verwaltung von Miet- und STWEG-­Liegenschaften wird man immer häufiger mit Fragen des Datenschutzes konfrontiert. Was ist in Bezug auf die namentliche Erwähnung der Stockwerkeigentümer und deren Verbrauch in der Nebenkostenab­rechnung aus datenschutzrechtlicher Sicht zu beachten?

Darf der Verwalter die Stockwerkeigentümer über den Zahlungsstand anderer Stockwerkeigentümer informieren? Welche Informationen über die Stockwerkeigentümergemeinschaft darf ein Verkäufer einer Wohnung an die potentiellen Käufer weitergeben? Welche Informationen darf eine Immobilienverwaltungsgesellschaft über die Stockwerkeigentümer bekannt geben? Wie sieht es bezüglich Namensschilder an Türklingel und Brief­kasten aus?

Der Datenschutz – Inhalt und rechtliche Grundlage

Im Datenschutzrecht geht es im Wesentlichen darum, dass jeder Mensch eine minimale Kontrolle über die Verwendung von Daten, die ihn betreffen, verfügt. In einem rechtsstaatlichen und demokratischen Staat ist dies elementar. Dieses so genannte informationelle Selbstbestimmungsrecht bildet einen wichtigen Grundsatz unserer gesellschaftlichen Ordnung. Das heisst jeder Mensch soll so weit wie nur möglich selber darüber bestimmen können, welche Informationen über ihn wann, wo und wem bekannt gegeben werden. Dieser Grundsatz ist nicht immer einfach einzuhalten, da es zum Teil auch legitime Interessen geben kann, die dieses Selbstbestimmungsrecht einschränken.

Art. 13 der Bundesverfassung legt grundlegend fest, dass jede Person Anspruch auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens, ihrer Wohnung sowie ihres Brief-, Post- und Fernmeldeverkehrs sowie auf Schutz vor Missbrauch ihrer persönlichen Daten hat.

Um diesen Schutz gesetzlich zu verankern, wurde das Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG) verabschiedet, das seit dem 1. Juli 1993 in Kraft ist. Die entsprechende Verordnung (VDSG) regelt die Einzelheiten.

Abrechnung von Nebenkosten

Bei der Abrechnung von Nebenkosten werden standartmässig die Nebenkosten sämtlicher Stockwerkeigentümer unter Angabe der Namen aufgelistet. Der Grund liegt darin, dass ein überwiegendes privates Interesse aller Parteien besteht, die korrekte Verteilung zum Beispiel des Warmwasserverbrauchs oder der Heizkosten zu überprüfen. Dies geht nur mit einer transparenten und nachvollziehbaren Kostenaufstellung. Der Detaillierungsgrad darf jedoch nicht so weit gehen, dass ein Verhaltensprofil der einzelnen Stockwerkeigentümer entsteht, zum Beispiel durch das Ausweisen der Uhrzeit beim Wasserverbrauch. Eine Aufschlüsselung des jährlichen Wasserverbrauchs erscheint jedoch verhältnismässig. Das überwiegende private Interesse der Stockwerkeigentümer an einer umfassenden Kostenabrechnung rechtfertigt damit den Eingriff in die Privatsphäre im Sinne des Datenschutzgesetzes (Art. 12 und 13 DSG). Damit die Datenbearbeitungen für alle Parteien klar erkennbar sind, empfiehlt es sich, im Rahmen einer Versammlung festzulegen, welche Unterlagen und Aufstellungen den Eigentümern im Rahmen der Kostenabrechnung abgegeben werden. Wenn es darum geht, den Zahlungsstand der Stockwerkeigentümer zu erfahren, ist davon auszugehen, dass das Datenschutzrecht eine solche Auskunft nicht untersagt, da vor dem Hintergrund der Klage auf Beitragszahlung ein überwiegendes privates Interesse der anderen Stockwerkeigentümer an dieser Auskunft besteht.

Wie ist es beim Verkauf einer Stockwerkeinheit?

Im Rahmen eines Verkaufs einer Stockwerkeinheit interessiert es den Käufer in der Regel, wie sich die Nebenkosten der Einheit zusammensetzen und ob der Verbrauch angemessen erscheint. Dennoch können nicht ohne Weiteres alle Informationen, welche der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, an potentielle Käufer weitergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Weitergabe der nutzungsabhängigen Nebenkosten der anderen Stockwerkeigentümer. Der Verkäufer darf nur seine aufgeschlüsselten Nebenkosten dem potentiellen Käufer weitergeben. Sollen darüber hinaus weitere Positionen der Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt gegeben werden, ist die Zustimmung der betroffenen Stockwerkeigentümer einzuholen.

Namensschilder an Türklingel und Briefkasten

Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob Namensschilder an Türklingel und Briefkasten zum Schutz der Privatsphäre auf Wunsche entfernt werden können. Gemäss Art. 73 der Postverordnung ist der Briefkasten mit vollständiger und gut lesbarer Anschrift der Wohnungsbesitzerin oder des Wohnungsbesitzers, der Liegenschaftsbesitzerin oder des Liegenschaftsbesitzers oder der Firma zu beschriften. Ein Türschild ist damit rechtlich vorgeschrieben. Daraus lässt sich zwar nicht ableiten, dass beispielsweise die Nennung des Vornamens zwingend ist. Das Ausschreiben des ganzen Namens ist jedoch nicht nur für die Postkunden, sondern auch für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Notfallorganisationen und allenfalls auch einer Pizzabestellung von Vorteil.