Bündner Wohneigentum

Online-Magazin des Hauseigentümerverbands Graubünden

Ausgabe 124 | März 2023

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Mietzinsanpassung: Formell korrekt vorgehen

Frage

Ich möchte den Mietzins aufgrund höher gewordener Nebenkosten, des gestiegenen Referenzzinssatzes sowie der allgemeinen Teuerung erhöhen. Kann ich dies und wie muss ich vorgehen?

Antwort

Zu den Pflichten der Mieterschaft gehört gemäss Art. 257 OR die Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten. Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet. Nebenkosten sind dabei das Entgelt für die Leistungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn diese besonders vereinbart wurden. Gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) können diese auf verschiedene Arten abgerechnet werden: Erstens, die Mieterschaft bezahlt die Nebenkosten direkt an eine Drittpartei. Zweitens, es werden feste Beträge (Pauschalen) vereinbart oder drittens, es wird eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt, wobei sich die Mieterschaft Akontozahlungen anrechnen lassen kann. Diese Arten können auch untereinander kombiniert werden.

Formularpflicht und einzuhaltende Fristen

Die Änderung der Nebenkostenabrede – sei es eine Änderung im Betrag oder im System– oder eine Änderung des Mietzinses im Allgemeinen kann vom Vermieter nur unter Einhaltung der Voraussetzungen nach Art. 269d OR vorgenommen werden. Das heisst, eine Änderung im Betrag, ein Systemwechsel oder generell die Einführung von Nebenkosten ist der Mieterschaft auf den nächstmöglichen Kündigungstermin sowie mit dem vom Kanton genehmigten Formular und begründet mitzuteilen. Dieses Formular muss bei der Mieterschaft mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingehen, denn nur so hat die Mieterschaft die Möglichkeit, auf die beabsichtige Änderung bezüglich Nebenkosten mit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu reagieren. Verschiedene Mietzinsanpassungsgründe können dabei auch gleichzeitig geltend gemacht werden, es sei denn, mit einer Mietzinserhöhung wird eine andere Kostensteigerung miteinbezogen. Beispielsweise wird eine Anpassung des Mietzinses, mit der Begründung eine kostendeckende Bruttorendite erreichen zu wollen, eine Anpassung aufgrund erhöhtem Referenzzinssatz miteinbeziehen.

Exkurs Referenzzinssatz

Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes kann jederzeit vorgenommen werden, das heisst eine solche Erhöhung muss nicht unbedingt unmittelbar im Anschluss an die vom Bund herausgegebenen aktuellen Referenzzinssätze erfolgen, sondern kann auch später erfolgen. Massgebend für die Veränderung ist stets die letzte verbindliche Mietzinsfestlegung (Vertragsbeginn oder Mietzinsanpassung im laufenden Mietverhältnis).

Mietzinserhöhung muss begründet werden

Nebst der Formularpflicht und dem Einhalten der Frist erhält die Begründungspflicht eine weitere zentrale Bedeutung. Fehlt eine solche, ist die Mietzinserhöhung nichtig, das heisst ungültig. Die Begründung bildet Ausgangspunkt für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit der Erhöhung. Daher hat diese «klar» zu sein. Die Beantwortung der Frage, ob eine Begründung klar ist oder nicht, unterliegt einem weitreichenden richterlichen Ermessen und damit einer grossen Unsicherheit. Die Mieterschaft muss sich aufgrund der Begründung in jedem Fall ein Bild über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung machen können. Sie muss in der Lage sein, die zukünftige Belastung berechnen und mit den dazugehörigen Grundlagen verifizieren zu können.  

Fazit

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass in Bezug auf eine Mietzinserhöhung vor allem das Einhalten der Formalitäten (Frist, Formularpflicht und Begründung) für den Vermieter eine grosse Herausforderung darstellt und in der Praxis immer wieder dazu führt, dass eine im Grundsatz gerechtfertigte Mietzinserhöhung scheitert.

Nina Tinner

Rechtsberatungsstelle HEV Mittelbünden

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