Nach starkem Regen kam es in unserem Mietshaus zu einem Wasserschaden in der Dachwohnung. Der Mieter musste vorübergehend ausziehen und zwei Tage im Hotel wohnen. Zudem wurden ein paar seiner Möbel beschädigt. Für welche Kosten muss ich als Vermieter aufkommen?
Hat der Mieter infolge eines Mangels an der Mietsache einen Schaden erlitten, muss ihm der Vermieter Schadenersatz leisten, wenn letzterer nicht beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft. So steht es in Art. 259e Obligationenrecht (OR). Voraussetzung für den Schadenersatz sind folglich ein Mangel (1.), ein Schaden (2.), ein Zusammenhang zwischen dem Mangel und dem Schaden (3.) sowie ein Verschulden des Vermieters (4.). Der Beweis für diese vier Voraussetzungen obliegt nicht immer derselben Partei. Der Mieter muss dem Vermieter die ersten drei Voraussetzungen beweisen. Das heisst, der Mieter muss beweisen, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet war, welcher vom Vermieter zu beheben ist, dass er einen Schaden erlitten hat und dass der Schaden wegen dieses Mangels eingetreten ist (sogenannter adäquater Kausalzusammenhang). Der Mieter muss im Weiteren die Höhe des Schadens beweisen. Dies kann er beispielsweise mittels Expertise oder Vorlegen einer Rechnung tun. Bei der Schadensberechnung sind die Vorteile einzubeziehen, die dem Mieter durch das schädigende Ereignis entstanden sind, so beispielsweise durch eine Minderung des Mietzinses. Wichtig ist auch, dass der Mieter alles unternimmt, um den Schaden so gering wie möglich zu halten (Schadensminderungsobliegenheit gemäss Art. 44 OR).
Die vierte Voraussetzung – das Verschulden des Vermieters – wird gemäss dem Wortlaut des Artikel 259e OR vermutet. Er kann sich jedoch von der Haftung befreien, wenn er beweist, dass er in jeder Hinsicht die notwendige Sorgfalt aufgebracht hat, den Schaden zu verhindern oder ihn zu beheben. Kann der Vermieter diesen Beweis erbringen, so schuldet er keinen Schadenersatz.
Auf den vorliegenden Sachverhalt angewendet, führen obige Ausführungen zu folgendem Ergebnis: Der Schaden des Mieters besteht in den Kosten für die beiden Übernachtungen im Hotel sowie in der Beschädigung einiger Möbel. Zu beweisen ist dieser Schaden durch den Mieter mittels Belege für die Übernachtungen sowie Kaufquittungen der betreffenden Möbel. Ebenso hat der Mieter zu beweisen, dass der Schaden aufgrund eines Wasserschadens nach starkem Regen entstanden ist. Der Zusammenhang zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Schaden an sich hat ebenfalls der Mieter zu beweisen, wobei dies vorliegend bejaht werden kann. Ob der Vermieter nun tatsächlich für die Kosten der Hotelübernachtung sowie der defekten Möbel aufkommen muss, hängt davon ab, ob der Vermieter zu beweisen vermag, dass ihn kein Verschulden am schädigenden Ereignis trifft. Ein Verschulden des Vermieters ist im Allgemeinen zu bejahen, wenn der Vermieter seiner Unterhalts- und Instandstellungspflicht nicht nachkommt. Hat der Vermieter die Mietsache gehörig unterhalten und hat er keine Kenntnis des Mangels, beispielsweise weil der Mangel nicht erkennbar war oder der Mieter in Verletzung seiner Meldepflicht den Mangel nicht gemeldet hat, so trifft den Vermieter am Schadenseintritt kein Verschulden. Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters entfällt. Der Vermieter tut vorliegend gut daran, einen Fachmann beizuziehen und den Grund und die Umstände für den Wassereintritt fachmännisch beantworten zu lassen.
