Der sogenannte «kleine Unterhalt» ist eine Dauerpflicht des Mieters und gilt, solange das Mietverhältnis dauert. Sie ist nicht auf einen Einzelfall begrenzt und kann sich wiederholen. Die Abgrenzung ist nicht immer ganz einfach. Im Formular "Mietvertrag" des HEV Graubünden bzw. dessen AGB wird bis zu einem Schaden von 150 Franken ausgegangen. Dies generell für Reparaturen mit Ersatzteilen, für die keine Fachkenntnisse erforderlich sind.

Was alles gilt als «kleiner Unterhalt»?

Art. 256 OR gibt keine genaue Antwort. Es heisst nur, dass der Mieter «Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen muss». Zudem ist nicht definiert, wo der «kleine Unterhalt» des Mieters aufhört, respektive wo der «gewöhnliche Unterhalt» des Vermieters beginnt. Verschiedene Gerichtsurteile erster Instanzen geben Auskunft. Weil die Unterhaltspflicht beim Vermieter liegt, ist der «kleine Unterhalt» grundsätzlich auf kleinere Fälle eingeschränkt.

Aus der Gerichtspraxis folgt: Der Vermieter trägt die Kosten für Fachpersonen, der Mieter nur diejenigen für einfache Handgriffe bei kleineren alltäglichen Reparaturen. Es sind dies Kleinreparaturen und Ersatzteile, dies, sofern diese Gegenstände im Fachhandel erhältlich sind, auch wenn die Lebensdauer der defekten Gegenstände schon abgelaufen ist.

Verschiedene Gerichtsurteile erster Instanzen sowie ein Entscheid des Berner Obergerichts schaffen Klärung. Die Entscheide stützen sich auf die Meinung namhafter Mietrechtsjuristen und zeigen folgende drei Grundsätze auf:

– Die Unterhaltspflicht des Mieters umfasst nur Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, welche der durchschnittliche Mieter selbst mit einfachen Handgriffen ausführen kann und die ihn allenfalls nur mit geringen Kosten für Material belasten.

– Sobald eine Fachperson beigezogen werden muss, um den Mangel zu beheben, liegt ein «gewöhnlicher Unterhalt» vor – und der Vermieter hat dafür die vollen Kosten zu tragen. Es ist daher auch unzulässig, vom Mieter einen Selbstbehalt für Reparaturkosten zu verlangen, die an sich gar keinen «kleinen Unterhalt» mehr darstellen.

– Fühlt sich ein Mieter jedoch nicht in der Lage, Arbeiten selbst auszuführen, die nach der neueren Rechtsauslegung einen «kleinen Unterhalt» darstellen, und beauftragt er deswegen von sich aus einen Handwerker, muss er die Kosten selbst tragen.

Gilt nicht, wenn der Fachmann ranmuss

Aber was kann ein durchschnittlicher Mieter selbst beheben? Kleinstreparaturen sind zumutbar und der Ersatz von Zubehör in Küche und Bad. Die Grenze ist sicher überschritten, wenn eine falsche Vorgehensweise ein grosses Gefährdungsrisiko für Mensch oder Wohnung darstellt. Daher werden Reparaturen an technischen Geräten wie Kochfeld oder Geschirrspüler nicht zum «kleinen Unterhalt» gezählt. Auch bei Reinigungsarbeiten darf vom Mieter nicht vorausgesetzt werden, dass er etwa Fensterläden in grösserer Höhe selbst von aussen reinigt und sich so in Gefahr begibt.

Zwingendes Recht

Der «kleine Unterhalt» ist «einseitig zwingendes Mietrecht», er darf nicht zuungunsten des Mieters vertraglich abgeändert werden. Es ist daher unzulässig, vom Mieter einen Selbstbehalt für Reparaturkosten zu verlangen, die an sich gar keinen «kleinen Unterhalt» mehr darstellen. Auch sind zu einschränkende und anspruchsvollen Reparaturanforderungen, die über einfache Handgriffe, ohne dass der Fachmann ranmuss und der Mieter sich einer Gefahr aussetzen soll, mit Vorsicht zu geniessen. Solche Vertragszusätze und anders lautende Vereinbarungen diesbezüglich sind ungültig, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat. Oft werden im Mietvertrag oder in den allgemeinen Vertrags-Geschäftsbedingungen (AGB) Mindestbeträge oder bestimmte Prozentsätze der Nettojahresmiete genannt, die der Mieter zu übernehmen hat. Hier ist bei Wohnungsmieten auf den Ortgebrauch abzustellen. Prozentsätze sind ungültig. Die Begrenzungen auf Beträge bis zu maximal 250 Franken pro Fall sind heute generell als zulässig anerkannt.

Vorbehalt von Mieterschäden

Abschliessend bleibt erwähnt, dass Schäden der Mieterschaft, die durch übermässige Abnutzung oder durch ein Missgeschick entstanden sind, die Mieterschaft bezahlen muss, auch wenn sie über den «kleinen Unterhalt» hinausgehen.

Einige Beispiele von Arbeiten, die der Mieter selbst ausführen muss, dies allenfalls auch mit Übernahme der Materialkosten:

• Auswechseln: Duschschläuche, Zahngläser, Seifenschalen, Dampfabzugsfilter, WC-Schwimmventile, WC-Brillen, WC-Deckel, Duschstangen, Wasserhahndichtungen, Sicherungen, Glühbirnen oder Neonröhren in der Wohnung und Keller, Besteckkorb im Geschirrspüler, Backblech, Kühlschranktablare und Schubladen
• Ersatz von Steckdosen, Schalter und Schalterrahmen
• Siphons reinigen und entstopfen
• Lose Schrauben an Türschlössern, Schrankscharnieren und dergleichen anziehen, allenfalls mit Ersatz
• Auswechseln von Dichtungen
• Ersatz von kleineren Kittfugen
• Cheminées entrussen (ohne Kamin)
• Ersatz einer Fassung der Deckenlampe oder anderen Leuchtkörpern
• Reparatur von Verschlussvorrichtungen von Türen, Geräten, Fenstern, Rollstorengurten oder Fensterläden
• Scharniere und Türschlösser schmieren
• Fensterläden und Storen reinigen, sofern von innen zugänglich
• Heizkörper entlüften
• Wasserhähne entkalken