Bündner Wohneigentum

Online-Magazin des Hauseigentümerverbands Graubünden

Ausgabe 124 | März 2023

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Wohnungsübergabe ohne Stress

Zu den ortsüblichen Zügelterminen herrscht jedes Jahr ein reges Treiben auf dem Wohnungsmarkt. Ein korrektes Vorgehen bei der Wohnungsübergabe verhindert Unklarheiten und allfällige daraus folgende Streitereien zwischen den Parteien. Vermieter und Mieter sollten einige Punkte beachten, um diesen Tag möglichst stressfrei hinter sich zu bringen.

Flavia Brechbühl ist diplomierte Immobilien-Treuhänderin aus Trimmis und weiss, was notwendig ist, um eine Wohnungsabnahme und -übergabe stressfrei zu gestalten.

Bündner Wohneigentum: Zunächst zum Termin. Bis wann muss der Mieter die Wohnung abgeben?

Flavia Brechbühl: Die Wohnungsabgabe muss spätestens am letzten Tag der Mietdauer innerhalb der üblichen Geschäftszeiten stattfinden. Viele Mietverträge sehen aber vor, dass die Abgabe bis am Mittag des darauffolgenden Tages möglich ist, zum Beispiel am 1. April um 12.00 Uhr. Fällt der letzte Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, so kann die Wohnung auch am nächsten Arbeitstag abgegeben werden.

Welche Vorbereitungen müssen die beiden Parteien treffen?

Flavia Brechbühl: Wir empfehlen, die Termine mindestens 14 Tage im Voraus zu vereinbaren, damit der aus- und einziehende Mieter frühzeitig mit den Vorbereitungen starten kann. Der ausziehende Mieter muss dafür besorgt sein, dass die Wohnung im geräumten und gereinigten Zustand zurückgegeben wird. Für einen reibungslosen zügigen Ablauf der Wohnungskontrolle durch den Verwalter ist es von Vorteil, wenn die Mieter im Vorfeld Dübellöcher reparieren, kaputte Teile wie Zahngläser/Seifenschalen, Gemüseschubladen, Kuchenbleche, Filtermatten, Glühbirnen etc. bereits vor dem Abnahmetermin ersetzen und Mieterschäden der Haftpflichtversicherung anmelden. Damit wird die Auszahlung des Mietzinsdepots nicht durch langes Abwarten der Rechnungen hinausgezögert.

Der Verwalter sollte genügend Zeit zwischen den Abnahmeterminen einplanen. Für jede Wohnungsabnahme/-übergabe wird ein Dossier zusammengestellt. Dieses beinhaltet das alte und neue Protokoll, Aufstellung allfälliger offener Forderungen, Auftrag für die Auflösung der Mietkaution, Schlüsselquittungen, Rechnungen über Unterhalt und Reparaturen während der Mietdauer. Der Verwalter informiert das Elektrizitätswerk und die Gemeinde über den bevorstehenden Wohnungswechsel mit Angabe der neuen Wohnadresse des ausziehenden Mieters.

Und was ist mit den Schlüsseln?

Flavia Brechbühl: Der ausziehende Mieter muss sämtliche Schlüssel, dies gilt auch für Schlüssel, welche der Mieter zusätzlich bestellt hat, an der Wohnungsabnahme abgeben. Ebenfalls sind Waschküchen-Badge, Waschkarten, Handsender, etc. auszuhändigen.

Der Verlust eines Wohnungsschlüssels löst beim neuen Mieter ein ungutes Gefühl aus. Egal ob der Schlüssel gestohlen wurde, auf einer Wanderung verloren ging oder einfach nicht mehr auffindbar ist, ich muss zum Schutz der einziehenden Mietpartei jeweils das Schloss auswechseln. Der Mieter kann den Schaden seiner Haftpflichtversicherung anmelden. Schliessanlagen (Schliesszylinder, Schlüssel) haben eine Lebensdauer von 20 Jahren. Muss das Schloss nach zwölf Jahren ersetzt werden, so muss der Schadenverursacher noch den Restwert übernehmen, das heisst acht von 20 Jahren (40 Prozent).

Zur Reinigung: Müssen neben der Wohnung auch Nebenräume wie Keller, Estrich und Garage gereinigt werden?

Flavia Brechbühl: Die Wohnung muss gründlich bis ins kleinste Detail gereinigt werden. Oft wird der Zeit- und Arbeitsaufwand unterschätzt. Daher empfehlen wir, eine Endreinigung durch eine professionelle Reinigungsfirma in Betracht zu ziehen und einige Offerten mit einer «Abnahmegarantie» einzuholen. Damit wird das Institut verpflichtet, eine Gratis--Nachreinigung vorzunehmen, falls der Vermieter die Reinigung beanstandet. Ebenfalls sind Keller, Estrich und Garagen inklusive Pneu- und Waschmittelschränke, Fenster und Türen zu reinigen.

Die Abnutzung stellt regelmässig einen Streitpunkt dar. Was ist eine übermässige Abnutzung?

Flavia Brechbühl: Das Mietrecht verlangt, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgibt, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Von übermässiger Abnutzung spricht man, wenn ein unsachgemässer oder übermässiger Gebrauch der Mietsache vorliegt. Die Wände, die zu viele Dübellöcher, starken Nikotinbefall, Kinderzeichnungen oder Rotweinflecken aufweisen. Der Parlkettboden, der durch grosse Flecken und tiefe Kratzer stark beschädigt wurde. Gebrochene Storen-Kurbel, Risse oder Hicke im Lavabo, zerkratzte matte Badewanne und Schäden durch Haustiere fallen ebenfalls darunter.

Ist die Erstellung eines Wohnungsabnahmeprotokolls empfehlenswert?

Flavia Brechbühl: Das Erstellen eines Wohnungsabnahme- und Übergabeprotokolls ist für Mieter und Vermieter Pflicht, es bietet für beide Parteien Sicherheit und Schutz gegenüber späteren Nachforderungen. Verzichten die Parteien auf ein ausführliches Protokoll, zum Beispiel bei einem Neubau, sollte zumindest eine Schlüsselquittung erstellt und unterzeichnet werden.

Gehen wir von einer übermässigen Abnutzung der Wohnung oder von Schäden in der Wohnung aus. Welche Möglichkeiten hat hier der Vermieter?

Flavia Brechbühl: Der Vermieter muss die Mängel und Beschädigungen im Protokoll kurz beschreiben. Zudem wird festgehalten, für welche Kosten der Mieter haftbar gemacht wird. Werden diese geteilt, muss die Verteilung in Prozent oder Franken beziffert werden. Beide Parteien unterzeichnen das Protokoll. Sobald alle Rechnungen eingetroffen sind, erstellt der Vermieter eine Schlussabrechnung mit Verrechnung des Mietzinsdepots. Im Fall einer Mietkautionsversicherung kann der Vermieter die Schlussabrechnung bei der Versicherung einfordern.

Was ist, wenn sich Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe nicht einig sind?

Flavia Brechbühl: Sind sich die Parteien nicht einig und der Mieter verweigert die Unterzeichnung, so muss der Vermieter das Protokoll trotzdem fertigstellen. In dieser Situation empfehle ich, von den Beschädigungen Fotos mit Datum zu erstellen, damit bei einem Streitfall genug Beweismaterial vorliegt. Das Protokoll wird dem Mieter nicht ausgehändigt, sondern innert zwei bis drei Tagen dem Mieter per Einschreiben mit der Auflistung aller Schäden zu seinen Lasten zugestellt.

Welche Arbeiten stehen für den Vermieter nach der Wohnungsabgabe an?

Flavia Brechbühl: Nach der Wohnungsabnahme erteilt der Vermieter sämtliche Reparaturaufträge, überwacht die Arbeiten und erstellt, sobald alle Rechnungen da sind, die Schlussabrechnung mit der Verrechnung der Mietkaution. Wurde das Mietobjekt ohne Mängel zu Lasten des Mieters abgegeben, kann der Vermieter das Mietzinsdepot unverzüglich zu Gunsten des Mieters auflösen.

Flavia Brechbühl

Immobilien-Treuhänderin

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